火了一年的上海高端住宅市场，今年又将迎来怎样的走势？业内预计，市场成交将保持平稳中金汇融，同时会拉开新的“品质之战”。
据第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华观察，今年一二季度的市场表现或许会比去年更好。位于黄浦区老城厢的上海壹号院，在1月中旬率先拉开了豪宅销售的序幕，两栋高层住宅、共计107套房源，吸引了超180组意向客户，认筹率170%，共实现销售额达66亿元，打响了年内豪宅销售第一枪。
春节期间，豪宅项目销售也不停歇。“我们了解到，有两个项目的售楼处大年初四开放，当时就有客户去看房。从去年底、今年初的调研和感受来看，仍有一定数量的客户有购置优质资产的意愿，再加上许多开发商‘卷产品’，客户的需求也会被激发。”唐华表示，整体来看，客户的态度比较积极，尤其在今年1月份，有一些客户就配置资产的愿望比以前更强烈，或者目标更清晰。
同时，2024年以来，上海陆续出台的各项楼市松绑政策，也对市场需求形成了较为明显的刺激作用，包括单身限购松绑、商品房以旧换新、取消土地限价等，显著降低了购房门槛，提振了市场信心。
这些政策对高端住宅市场也产生了不小的影响。有从事高端住宅交易的业内人士透露，某豪宅项目开盘之前，有些客户在选择大面积产品或小面积产品时有非常明晰的界限，但在房贷利率调整的政策释放之后，有一批客户转而明确选择大面积产品。
同时，在经历了2024年底首付比例下调、银行利率调整等放松政策后，许多有全款能力的客户也选择了贷款。“几乎很难找到一次性付款的客户”，上述业内人士称，这意味着降低购房成本的政策真正地刺激到了客户的购买欲望。据透露，部分港澳台客户近两年来也在寻找合适的机会和合适的资产进行投资。
从供应的角度来看中金汇融，2025年面临的供应压力也相对较弱。据第一太平戴维斯统计，以黄浦区为例，2024年11月份时，该区域内的高端住宅供应共2000余套，是过往年份里的几倍的供应量；而2025年市场供应的3000万以上高总价房产总量不会超过去年。
克而瑞的统计数据也显示，2024年的高端市场供应明显处于井喷的状态，全年新房总价3000万以上年供给套数达3342套，较2023年实现倍增，且市中心核心区黄浦、静安等均有豪宅集中入市。2020-2022年间，上海新房总价3000万以上年供给套数均不足850套。
唐华认为，去年上海豪宅市场的表现在一定程度上意味着高总价房产的去化能力超出原本的想象。“同时，就去年的表现来看，购买力并没有完全消化掉，目前还有一批客户仍在选择的过程中。”因而今年不需要担心高净值人群的购买力。
不过，高端住宅项目也会遇到挑战，例如产品力是否足以支撑项目价格。据第一太平戴维斯统计，上海市中心七区的价格梯度正经历重塑，其中黄浦区以显著的涨幅领跑，特别是住宅公寓市场在2024年已实现了23%的价格增长，稳居市中心价格第一梯队。而核心区域因优质地块供应增加，预期价格将有上涨的压力。
“许多项目所在区域决定了其价格区间，那么项目本身的产品力水平就决定了客户是否愿意对此买单。这是今年会出现的课题。”唐华认为，在风貌住宅产品板块，上海风貌别墅各区域价格锚定点已经初现，项目去化表现就主要取决于产品特色和地段配套。
唐华认为，2025年，上海的风貌别墅市场的产品力竞争压力加大，开发商将通过全维度的产品力打磨、品牌力塑造和兑现力提升，争夺客户。具备异质化产品特色和优质配套的项目将更具竞争力。
克而瑞也指出，对于新房豪宅市场而言，区域间、产品间竞争持续加剧，供应扎堆片区需加快入市节奏，提升产品竞争力方能实现项目热销。目前，房企正在对住宅产品的各个方面进行全面地升级，从户内到户外，从建筑到景观，从地上到地下，持续进行优化迭代。
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郑娜
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